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房東租客都不滿 蛋殼公寓直面資金鏈考驗

  康康2019年12月下旬才住進了這里,一個單間,每月租金2000元。康康用了租金貸,微眾銀行每月準時從銀行卡里扣款。春節期間,還在老家的康康接到房東打來的電話,蛋殼已經兩個月沒有支付房租了。據介紹,房東一度斷了水電,康康也與蛋殼進行了溝通。蛋殼管家提出了換租或者退租的方案,康康不能接受換租。康康表示,換租需要再重新簽訂一年合同,自己沒有義務配合蛋殼,疫情期間搬家也不方便。對于退租,康康認為,自己正常繳納房租,是因為蛋殼公寓的原因導致自己現在無房可住,責任在蛋殼,如果要退租,也需要蛋殼提出解約,按合同進行賠償。

  康康十分擔心,如果房東真的強行來收房,自己也不知道該怎么辦。“如果她硬上門換鎖,然后把我們東西扔出去呢?”康康說。

  武漢租客王天(化名)是想退租而不得,已經多交了兩個月租金,讓他很惱火。

  正常情況下,如果要退租,蛋殼公寓要求租客提前一個月進行申請。王天2019年12月31日申請在2020年1月30日退房,蛋殼公寓APP界面顯示,已分配服務管家,將上門辦理。但是,蛋殼的服務管家一直沒有來收房。春節前,王天離開武漢回老家過年,房屋至今空置。

  王天租房時使用了租金貸,他表示這是唯一的支付方式。每月底,微眾銀行都會扣除1350元,為下個月的租金。1月底,王天未完成退房,已經扣除了2月份租金。2月也已經到了扣款日,微眾銀行已經扣除了3月份的租金。王天對證券時報記者表示,本來租金交到1月30號就可以了,現在已經交到3月29號了。王天找到蛋殼管家溝通,后者卻說,可以直接斷交租金貸款,且稱不會有什么影響。王天認為這在邏輯上說不通,斷交會上征信記錄,以后買房、買車的貸款都會受到影響。

  王天也找了蛋殼客服,希望可以收回多繳納的兩筆租金,未獲得明確答復。

  資金鏈承壓

  康康、王天使用的租金貸,可在簽約之時就令蛋殼公寓獲得整個租賃期限的租金,從而去獲取更多的房源,發展更多租客,實現極速擴展。但是,這一模式潛藏風險,需要不停的滾動下去。早前,由于資金問題,已有多家長租公寓企業跑路、倒閉,多涉及租金貸,行業已經經歷了一輪洗牌。2019年底,住建部等六部門發布《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》:住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的部分應于2022年年底之前逐步調整到位。

  蛋殼公寓招股說明書顯示,租客選擇租金貸的比例在2017年達到91.3%,2018年降低至75.8%,2019年前三季度進一步降低至67.9%。蛋殼公寓稱,租金貸支持的業務占比下降的主要原因是由于增加了與更有聲望的金融機構合作,這些金融機構利率更低,貸款審批更為嚴格。蛋殼公寓租金貸年化利率6%~10%。

  蛋殼公寓是國內規模最大的長租公寓上市公司。1月17日,蛋殼公寓赴美上市,是2020年登陸紐交所的第一只中概股。蛋殼實際發行價13.5美元低于招股價區間,實際發行總數也低于計劃,實際募資1.296億美元。上市首日盤中,蛋殼公寓就遭遇破發。近期,蛋殼公寓持續下挫,最新收報11.15美元。

  2019年前三季度,蛋殼公寓實現營收50億元,同比增長近2倍;營業支出達到73億元,虧損25億元,2018年同期虧損額為13.7億元。這是急速擴張的結果,蛋殼公寓2018年、2019年前三季度營收和虧損額較2017年明顯增加。2017年度,蛋殼公寓營收6.57億元,虧損2.72億元。

  截至2019年9月底,蛋殼公寓總資產76.74億元,總負債76.61億元,按此計算的負債率為99.83%。這其中的負債大部分應為租金貸,真正的有息負債沒有那么多。還有一個不好的信號是,蛋殼公寓2019年前三季度凈現金流轉負,為-1.68億元,資金壓力凸顯。

  蛋殼公寓成立于2015年,當前已進入北京、上海、深圳、武漢等13個城市,運營房源達到43萬間。資料顯示,蛋殼在IPO前經歷了7輪融資,總額超過7億美元,股東包括老虎環球基金、華人文化產業投資基金、高榕資本、螞蟻金服等知名投資機構。蛋殼公寓上市后,老虎環球基金持有20%的股份,螞蟻金服持股7.8%,聯合創始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份,天使投資人兼董事長沈博陽持有6.3%的股份。

  來源:證券時報記者 于德江

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