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香江控股多地項目去化緩慢營收凈利下滑

  曾憑借“錦繡香江”住宅品牌在地產界一舉成名的深圳香江控股股份有限公司(600162.SH,以下簡稱“香江控股”),如今在地產業務的發展上卻顯現疲態。

  6月4日,香江控股在發布兩次延遲公告后,終于對深交所下發的問詢函進行了回復,問詢函中涉及公司資金和負債情況,以及部分項目開發進度緩慢、銷售遇冷、業績承諾難以兌現等問題。

  2018年財報顯示,目前香江控股的主營業務仍然為物業銷售、商貿流通運營,兩項業務營業收入占總收入比例分別為56%、33%,兩者較上年同期分別有11.9%和25.2%的下滑。轉型三年來,香江控股在住宅地產業務上布局較少,備受看好的商貿物流業務曾擔負起轉型謀破局重任,但過程中并非一帆風順。

  針對業績下滑和多元化轉型等問題,《中國經營報》記者致函采訪香江控股董秘處,截至發稿時未獲回復。

  多地項目去化緩慢

  年報顯示,香江控股在天津、廣州和成都儲備的規劃計容建筑面積位居前三位,分別為160.6萬平方米、64.3萬平方米與37.4萬平方米。但2018 年公司天津項目的可供出售面積為24.03萬平方米,而銷售面積僅為1.9萬平方米,銷售比例僅7.9%。

  在深交所近期下發的問詢函中,提及基于2018年森島寶地、森島鴻盈和森島置業(以下簡稱“天津三公司”)的利潤情況,以及項目所在地區的房地產政策和去化情況,說明是否存在業績承諾難以完成的可能。

  據了解,香江控股于2017年12月與控股股東南方香江簽訂《股權購買協議》與 《盈利補償協議》,以25.02億元的對價收購南方香江持有的天津三公司各65%股權,同時約定2018年~2021年,香江控股承諾森島寶地擬實現的累計凈利潤為3.53億元,森島鴻盈擬實現的累計凈利潤為4.41億元,森島置業擬實現的累計凈利潤為3.76億元,合計為11.7億元。

  然而財報顯示,2018 年森島寶地、森島鴻盈和森島置業僅實現凈利潤-1231.04萬元、-593.56萬元和-2930.90萬元,均呈現虧損狀態,這也引發了投資者對于天津三公司無法完成利潤承諾的質疑。

  香江控股在回復公告中指出,天津三公司項目去化不及預期的原因包括:一是在一系列嚴格的房地產調控政策下,天津市新房銷售增速有所放緩;二是由于天津市2018年實施環保等整改措施,導致天津三公司的開發周期和預售證取得晚于預期;三是天津項目已建成的大戶型產品總待售面積占2018年期末可售產品總面積的比例為42.4%,占比較大。受客戶需求及銷售策略影響,大戶型產品占比較大對項目快速去化造成一定不利影響。

  財經評論員嚴躍進認為,銷售項目受到不同城市的影響,其去化狀況會有較大的變化。天津項目是受到了影響,若是后續要發展,關鍵還是要差異化定位產品,積極抓住天津未來人口和人才導入的政策紅利。

  除天津以外,香江控股在大本營廣州以及成都的去化情況也不容樂觀。回復函指出,2018 年天津商品住宅銷售面積為1140.73 萬平方米,同比下降 15.1%;2018 年廣州商品住宅銷售面積1138.19萬平方米,同比下降16.8%;成都商品房成交面積約為3,667萬平方米,其中商品住宅成交面積為2,442萬平方米,同比下降 9.1%。

  營收凈利雙下滑

  受累于多地項目去化緩慢的問題,香江控股的盈利情況不容樂觀。報告期內,香江控股實現營業收入41.4億元,同比下降12.2%;其中商品房商鋪賣場收入約23.2億元,占營業收入的56%;商貿流通運營收入約13.8億元,占營業收入的33%,兩者較上年同期分別有11.9%和25.2%的下滑。

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