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中南建設的危險杠桿:利潤去哪兒了 現金流失真?

  與其他規模房企相比,中南建設的負債偏高,盈利能力也不穩定,公司借款趕不上還款額,壓力都給了銷售部門。

  2018年是中南建設(000961.SZ)收獲的一年,比收入突破400億元更顯著的是,公司的凈利潤史上首次超過了20億元。對于凈利潤常年在個位數(億元)徘徊的中南建設來說,多年耕耘后,公司的房地產開發似乎要進入收獲期了。

  但凈利潤的大幅增加并沒有改善中南建設的負債,公司的借款金額和負債率繼續保持在高位,反映企業財務杠桿的權益乘數幾乎冠壓A股所有上市房企。更重要的是,公司看似不菲的逾200億元現金中,30%左右即超過70億元現金使用受限。

  目前剩余的現金是無法覆蓋年內的借款的,這對于債務陸續到期的中南建設來說不是好消息,公司需要從銷售和借款兩個途徑加大資金回籠力度,從年報看,借款即籌資暫時難以滿足公司的資金需求了,壓力來到了銷售這里。

  從過去的業績看,中南建設的盈利并不穩定或者可以說比較差,雖然收入數百億元,但公司2017年的扣非后凈利潤僅有億元規模,這樣的業績起伏在A股房企中非常鮮見,尤其是公司擁有低廉的土地和建筑業務,售價又與同行相差無幾,這樣就更難以解釋盈利的大起大落了。

  凈利潤暴增

  中南建設2018年年報顯示,公司當年實現營收401.1億元,同比增長31.28%;實現歸屬母公司股東的凈利潤21.93億元,同比漲幅達到了219.09%。這樣高的凈利潤增幅是中南建設上市以來從來沒有過的。

  2018年,上市房企金科股份(000656.SZ)收入漲幅接近20%,歸母凈利潤上漲超過90%,于是公司接到了交易所的問詢函,要求公司解釋凈利潤增幅遠超營業收入的原因。若如此,中南建設又該如何自圓其說呢?

  進一步看,2018年,中南建設扣非后的歸母凈利潤為16.36億元,漲幅更是猛漲至850.64%,這同樣刷新中南建設上市以來的歷史紀錄。對于凈利潤大幅增加的原因,中南建設的解釋是與公司毛利率的增加和費用率的下降有關,“2018年,公司的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%,提高3.03個百分點。雖然2018年公司銷售費用同比增加33%,管理費用同比增加35%,但由于公司房地產業務銷售金額同比增加52%,建筑業務新增合同金額同比增加24%,與經營規模相關的實際銷售費用率和管理費用率有所下降。”中南建設在年報中做了如上描述。

  中南建設繼續解釋道,“公司權益凈利潤率仍由2017年的2.25%增加到5.47%,提高3.22個百分點,這是公司歸屬于上市公司股東的權益凈利潤增速大幅快于營業收入增長的主要原因。”

  不知有意還是無意,中南建設的解釋難以讓市場信服。首先,公司稱收入的大幅增長減輕了費用上升對利潤的影響,其中房地產銷售金額增長52%,建筑新增合同金額同比增加24%。

  眾所周知的是,無論是房地產簽約銷售金額或者是新增建筑合同,只有達到一定的標準才可以確認為收入,否則都不能直接確認為收入。2018年,中南建設房地產板塊實現營收275.6億元,同比增長22.97%,遠沒有公司所說50%以上的漲幅。

  中南建設所說的52%的漲幅是簽約銷售的增長而非年報確認收入的增長,而簽約銷售一般要1-2年后才可以確認為收入。簽約銷售的增加可以解釋費用增長的合理性,但不能用來描述公司的實際收入增長。

  實際上,中南建設的費用率也沒有明顯的下降而是有所增長。Wind顯示,2018年,中南建設銷售期間費用率為9.41%,較2017年的9.31%不但沒有下降反而略有增長。這其中,2018年,中南建設銷售費用和管理費用合計為33.57億元,較上一年的25.02億元增長了34.17%。由于房地產簽約銷售與實際確認收入之間存在時間差,公司年報上存在的一個特點是費用錯配,即收入端是一年到兩年前的銷售收入,而費用則是當期發生的。那么還原之后,中南建設的費用率是否大幅下降呢?

  2017年和2018年,中南建設的簽約銷售分別為963.2億元和1466.1億元,同期的銷售費用和管理費用合計為25.02億元和33.57億元,公司的費用率分別為2.6%和2.29%。

  以當年的簽約銷售和銷售、管理費之比來看,中南建設與經營規模相關的實際銷售費用率和管理費用率有所下降是事實,但降幅僅有0.31個百分點。

  2016年,中南建設房地產簽約金額為502.3億元,銷售費用和管理費用合計為22.08億元,費用率為4.4%。2017年的費用率較2016年降幅超過40%,這一年中南建設的歸母凈利潤增長了近80%,但扣非后下降近70%,費用的下降沒有改變公司盈利羸弱的局面。

  中南建設相關負責人對《證券市場周刊》記者表示,公司2018年歸屬凈利潤之所以能實現219%的同比增長,主要還是因為公司的結算規模增加,同時結算毛利率明顯提升。

  毛利率的改善是中南建設走出盈利泥潭的主要原因之一。眾所周知的是,地價是房企成本中最主要的一項,在簽約銷售價格并沒有太多劣勢的前提下,中南建設的地價更為低廉,而且公司自身也有建筑業務,在低地價和自身從事建筑業務的雙重優勢下,中南建設始終難賺“大錢”的原因是什么呢?

  利潤去哪兒了

  2014-2018年,中南建設房地產業務的收入分別為105.09億元、124.17億元、269.83億元、224.13億元和275.6億元,毛利率分別為31.48%、23.48%、18.08%、15.57%和20.23%。

  公司的另一項主業-建筑施工板塊在2014-2018年的收入分別為109.12億元、99.97億元、95.31億元、117.12億元和152.4億元,毛利率為17.75%、15.65%、11.78%、11.8%和11.59%。

  從2014年開始,房地產收入逐漸取代建筑板塊成為中南建設主要的依賴。

  建筑業務最近3年的毛利率穩定在11%左右的低位,其收入和毛利如今都遠小于房地產業務,因此,中南建設如今的業績表現更多地取決于房地產業務。

  2014年開始,中南建設陷入了盈利怪圈。2014-2017年,中南建設的歸母凈利潤分別為9.59億元、3.51億元、3.39億元和6.03億元,同比增幅分別為-20.69%、-63.37%、-3.63%和78%。

  扣非后,中南建設2014-2017年的歸母凈利潤分別只有9.01億元、1.59億元、3.67億元和1.1億元。2017年,中南建設的營收規模已經超過300億元,可僅僅換回1億元出頭的扣非凈利潤,這樣的上市房企在A股顯然不多見。

  根據公司的年報,中南建設房地產業務的結算周期相對固定,其房地產業務的主要結算周期不超過3年。

  根據年報,2013年,公司獲取昆山、常熟等地6幅地塊,建筑面積300萬平方米,平均樓面地價2490元/平方米;2014-2015年,新增核心城市項目18個,平均樓面地價1546元/平方米;截至2016年年底,公司土地儲備1395萬平方米,平均樓面地價2529元/平方米。

  而2013-2016年,中南建設分別實現簽約收入156.5億元、207.2億元、225億元和373.05億元,公司在2015年和2016年的簽約面積為239.36萬平方米和309.48萬平方米,即這兩年每平方米的平均銷售單價為9400元和12054元。

  由于中南建設在年報中沒有披露2013年和2014年的銷售面積,根據第三方機構克而瑞的數據,2013年和2014年,公司銷售面積為205萬平方米和263.8萬平方米,由于其統計的銷售收入與中南建設披露的數據基本一致,因此采用這一銷售面積后,中南建設2013-2014年的銷售單價為7634元和7854元。

  按照中南建設的結算周期推算,2013-2016年簽約將對應2015-2018年的結算收入,而根據中南建設及其第三方的數據可以知道,公司地價和簽約價格之間有著巨大的盈利空間。

  縱然如此,中南建設在2015-2017年,扣非后的凈利潤一度只有1億元水平,這樣的低效率是A股房企中少有的。

  同樣以獲取土地價格較低的榮盛發展(002146.SZ)為例,2013-2016年,公司的簽約均價為每平方米5606元、6060元、6398元、8513元,2013-2014年,新增項目平均樓面地價1959元/平方米、1362元/平方米。

  中南建設與榮盛發展的拿地樓面地價相差并不大,簽約價甚至要超過榮盛發展,榮盛發展2013年后的歸母凈利潤從未低于20億元,2016年時已經超過40億元,即使中南建設房地產板塊收入要低于榮盛發展,但凈利潤與之更是天壤之別。

  聚焦于三、四線城市的碧桂園(2007.HK)和從三、四線城市崛起的中國恒大(3333.HK)不但不是微利,兩家公司更是成為行業龍頭。與中南建設同處江蘇的新城控股(601155.SH)深耕長三角三、四線城市,其營收和利潤一年一個臺階逐漸躋身房企二線陣營。

  在2017年年報披露后,交易所曾問詢中南建設,其主要房地產結算的38個項目中,毛利率高于30%的僅7個,低于20%的27個,為負值的4個,毛利率低于20%的項目中有7個毛利率為個位數,可見在低地價、高簽約價和自身建筑業務的三重加持下,中南建設三成左右的項目基本沒有利潤了。

  類似的拿地價格,甚至是更低的簽約售價,而且沒有自身建筑業務的加持,條件不如中南建設的同行反而能獲得數十億元的凈利潤,中南建設房地產業務的凈利潤去哪兒了呢?

  既然大量的項目無法帶來預期的利潤,那么中南建設的存貨計提是否充分呢?2018年,公司的存貨金額為1350.03億元,合計計提的跌價準備為7055萬元,在2016年和2017年則是零計提。

  在大量項目微利或者虧損的情況下,中南建設對手中的存貨仍保持樂觀,不計提或者微計提是公司常態。如果以公司大量項目無法兌現利潤的事實為參考,中南建設足額計提損失的話,公司前述幾年或許已經開始虧損了。

  上述負責人表示,公司編制的財務報表公允地反映了公司的財務狀況和經營成果。

  存貨計提寬松,中南建設的資本化更為寬松。2014-2018年,中南建設財務費用中的利息支出分別為27.69億元、31.5億元、28.35億元、34.77億元和48.64億元,其中利息資本化為23.62億元、27.1億元、24.78億元、32.03億元和44.07億元。

  也就是說,中南建設的利息基本上全部資本化了。2018年,中南建設的資本化率為8.31%,根據泰禾集團(000732.SZ)公告,A股規模房企中,中南建設的利息資本化率僅次于泰禾集團的9.3%。眾所周知的是,泰禾集團目前正遭遇流動性危機。

  中南建設的負債如何呢,公司是否也有債務壓力呢?按照中南建設的說法,2018年年末,公司持有的貨幣資金達204.17億元,相對2017年年末增加43%,公司的現金明顯超過一年以內要償還的全部有息負債,因此,公司償債能力強,實際經營風險低。事實又是如何呢?

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