您所在的位置:紅商網·新零售陣線 >> 好公司頻道 >> 正文
邊瘋狂圈地邊債務高企 越秀地產“狂飆突進“風險已現?

  2019年越秀地產一改沉穩舊態激進擴張,5個月擲230億元圈地。

  5月中旬以來,越秀地產不僅從廣州地鐵手中拿下了兩宗合計總價不低于78.5億元的TOD(軌道+地產)項目購買權,更接連落子鄭州、成都,首次進駐兩座熱點城市。據統計,自年初以來,越秀地產已在全國四城拿了5塊地皮,斥資合計超152億元。

  而據越秀地產此前的2018年業績發布會上投資者關系部總經理姜永所述,越秀地產2018年全年新增土地的權益價值為159億元。以此推算,今年過去的5個月時間,越秀地產拿地金額已大幅超去年全年。

  越秀地產2019年上半年進入新城市大舉拿地,布局“軌交+物業”模式目的何在?越秀地產如何運用這一模式,如何規避軌道資源整合、業務分配中存在的風險?《商學院》記者向越秀地產方面發去了采訪提綱,截至發稿日期,未收到相關回復。

  大舉拿地,易居智庫市場研究總監嚴躍進向《商學院》分析指出,融資面不斷寬松,房企有能力購地;另一方面,房企也有積極補庫存的需求。

  不過,2018年越秀地產的總負債高達1259.09億元,在債務賬齡方面,截至2018年底,越秀地產一年內到期的借貸為57.86億元,第二年到期的為84.61億元。由此看來,短期的償債壓力、逆勢之下重啟全國化擴張進程以及高開發難度的TOD項目(軌道+地產項目)對越秀地產而言恐怕“壓力山大”。

  激進擴張,暗存風險

  自2009年走出“大本營”廣州后,越秀地產積極進行全國化擴張,2013年,其布局城市達到12個后,出現了近5年時間的“停頓”,直到2018年,越秀地產新進襄陽、濟南等城市后,布局城市提升至15個。

  5月17日,一直堅守穩健風格的越秀地產,意外以173.8%的高溢價率拿下鄭州新鄭南龍湖區域一宗宅地,以此高調進駐鄭州;此后不久,5月29日,越秀地產再次以“新成員”身份,一舉拿下成都青白江區域地塊,這是越秀地產在西南區域的首次落子。

  根據克而瑞《22個重點城市土地市場地價、庫存風險分析》專題報告顯示,當前鄭州土地庫存多、去化慢,一季度地價漲幅超過30%地塊占4成。

  近兩年來鄭州的土地成交規模一直處于全國領先水平,連續多月蟬聯全國各城市土地成交建面TOP1,2017年及2018年鄭州土地成交建面均超過5100萬平方米,遠超當年商品房成交建面。

  土地持續大量供應,意味著鄭州有較大的庫存積壓風險,從近3年土地消化周期來看,2018年鄭州土地消化周期已經到了5年以上,過去成交的土地中仍有大量未建成銷售,結合可比地價持續上漲的情況來看,目前新進駐鄭州拿地,不僅要面臨高庫存壓力,還要面對前期成交土地價格較低的強有力競爭,整體來看風險系數較大。

  克而瑞重點監測的企業中,有32家房企2018年在鄭州拿地,其中,正商、建業作為河南本地房企,在鄭州拿地總量較高,此外融創、碧桂園、綠地等龍頭房企也進入鄭州拿地TOP10,對于新進鄭州的越秀地產則會面臨強烈的競爭壓力。

  土拍熱潮下,房企以高溢價率、高樓面價拿地的隱患再度出現。從城市角度來說,由于過量供給,部分二線城市積壓土地庫存過多,去化周期過長;部分二線城市低價已經過高,房企的涌入可能導致低價進一步抬升,觸發城市對房價的調控。以上兩方面的隱患,都可能導致高價地積壓在房企手中,拖慢企業資金回流速遞,拉低企業利潤率。

  自2019年起,房企進入集中償債高峰期,流動性風險一直在加劇。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉表示:“按靜態測算利潤率的話,拿地激進的房企如果今年開盤銷售,基本很難賺錢。高價拿地使凈利潤率下降很多,只有規模沒有利潤,對房企來說很難接受。”

  加碼TOD 挑戰重重

  相比布局鄭州、成都兩座城,越秀地產上半年主要的錢還是花在了“軌交+物業”項目上,分別是四月份收購廣州增城品秀星圖項目,斥資141.08億元,權益比為86%;五月下旬廣州地鐵項目下蘿崗項目與陳頭崗項目各自51%的權益,擬以總價78.5億元。

  品秀星圖項目地處地鐵13號線官湖站旁,現正銷售中,近期品秀・星圖價格調整為約27000元/㎡。

  記者查閱越秀地產的公告了解,蘿崗項目與陳頭崗項目仍處于建設前期的設計及繪圖階段。越秀地產表示,建設預期將于今年第三季度展開。

  2019年6月1日,正值兒童節與周末假期,《商學院》記者前往6號線香雪站蘿崗項目進行實地觀察。蘿崗香雪商圈內,是廣州城市“東進”戰略重點發展的核心區域,記者也發現地鐵6號線周邊已有銳豐廣場、奧園廣場、保利羅蘭國際等樓盤在售,即使如此當天人流量并不高。香雪周邊還是屬于開發區,屬于城區的外圍,各類大型醫療、娛樂、教育基礎設施不完善,從而不會聚集很多的其他區域的人群。

  隨著城市的快速發展,對于土地資源日益稀缺的一線城市及重點二線城市來說如何進行土地的最大化利用具有積極意義。“軌交+物業”模式就是圍繞城市軌道交通場站開展多樣性、混合化、高密度的土地開發。

  在整個“軌交+物業”模式中,主要對站點以其一定服務半徑內進行立體規劃、統籌安排、建造各類物業業態;這是一個以公共交通為導向的城市發展模式,集聚商業、辦公、居住等多種功能。以軌道開通——物業規劃——物業所帶來的人流——地鐵人流量增加——物業升值“形成了一個首尾連接的圓環,

  一直以來,參與TOD項目以及跨地域擴張,均被視為房企資本實力的重大考驗,地鐵上蓋物業對開發商的技術要求以及前期資金投入要求很高,這也是普通開發商難以進入該領域的主要原因。

2頁 [1] [2] 下一頁 

搜索更多: 越秀地產






七星彩走势图网易彩票